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東京の中古マンションの相場は値上がりしているのか?

今年の中古マンションの動向がハッキリとしてきた。一言でいえば都心のマンションの一人勝ちである。首都圏全体の相場でも都心を中心に値上がりしてその周辺を引っ張り上げているようだ。

2018年の上半期で見ると築10年の中古マンションの平均単価は都心の6区(千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・渋谷区)が上昇を続けているのに対して、それ以外の南西6区(品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区)やそれ以外の北東11区も同じように価格は上昇したものの高止まりしている状態のようだ。

ここで仕入をしている俺が疑問に思う事がある。

都心以外も業者は競ってガンガン高買いしているのに、売れているのだろうか?業界新聞を見ても、業績が過去最高なんて言葉も踊っている。

本当にそうなのだろうか?誰かが嘘をついているような気がする。

僕らが仕入れている状況でも明らかにこれは高いと思う物件でも、エンドユーザーの価格と変わらない価格で業者が買っていく。確かに都心は今年の一月ぐらいからガンガン値上がりしているのは分かるが、それ以外の場所や埼玉・千葉・神奈川ではすでに横ばい状態が見うけられる。

バブルの時も都心が上がり切って買えなくなった後で周辺がジワリジワリと値上がりしていったものだから来年度は周辺地域でももう一段、値上がりすることも考えられるが値上がり具合がバブルの時とスピード感が全く違う。

だから、今、マンションを購入したいと考えている人は都心の6区を除いた周辺区で売れ残っている感じがするマンションに思い切って価格交渉をすれば意外にしっかりしたリフォームがされた綺麗なマンションが割安感のある価格で購入できる可能性があるのだ!

また、売れているマンションの傾向としては立地選択が明確になっているようだ。

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新築マンションを作ってるやつらに聞いてみると徒歩5分にこだわっているものの、そんなに都合のいい敷地なんて簡単には見つからない。仕方なく7・8分のところとかで仕入れたりしているようだが15分を過ぎたら新築マンションは激減しているようだ。その15分というのが、一戸建てのマーケットと踏んでいるところも多いからである。

よく、「これから不動産は値上がりするのか?」なんてお酒の席で友人から尋ねられることもあるが、そんなの俺だってわかるわけじゃない。ただ株式のチャートではないが半年単位1年単位でみると何となくジワリと上がってるなぁ・・なんて思えるから不思議なんです。

リーマンショックの時の値下がりから10年が経過し、普通の取引になってきたような感じはするが、地震と一緒で忘れたころにやってくるのが金融危機と地震のような気がします。

確かに地震のメカニズムに似ているような気がしませんか?

時間をかけてゆっくりと断層の部分にジリジリともぐりこみ、一定の場所までエネルギーを蓄えてから一気にはじけるのなんてある一定の周期で起こるものですよね。

だからっていつ家を買えば良いのか?ってことになりますが、答えは買いたいときに買えるチャンスがあれば無理のない資金計画で購入したらいかがでしょうか?って答えになる。

無理な資金計画をしていれば確実にパンクします。

家を購入した時は若かったけど、10年たち20年たったら収入も下がり始めたり、リストラにあって生活環境が一変に代わることも考えられます。ってか、実際に俺は経験者なんだ。

だから、無理のない資金計画ってのが家を購入する際のポイントだって思うね。
不動産投資かなんてリーマン級の金融不安が合えば一気にパンクしますよね。

インターネットの検索窓に「中古マンション 相場」なんて入れて検索すると仲介業者が今が売り時とか買い時とか自分に都合のいい事ばかり書いて騒いでいるけど、眺めていると面白いほどにわか不動産評論家が増えているようだ。

いつ売れば、いつ買えばなんて無責任なことは俺には言えない。だって、32年間不動産業界にいる俺だって分からないからね。

家なんて30年以上前から安いなんて感じたことないしいつだって高い。だから、人生のタイミングで購入できるときに買えれば精工なんじゃないかなぁ!
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プロフィール

AI爺

Author:AI爺
不動産の仕事を初めて30年になります。不動産のことなら賃貸から売買・任意売却から競売・事故物件・収益不動産まで取り扱ってきました。現在は東京都心を中心に不動産の仕入れと販売活動中の現役バイヤーです。
日々のバイヤー活動の中で一般の素人の人達でも使えたり応用できるようなテクニックはたくさんありますので、あなたの家を購入したり売却する時に参考にしてもらえたら嬉しいです。

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