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不動産のプロが購入しない中古マンションとは?

買ってはいけないマンションとは・・・?なんて書いていますが、僕らがマンションを仕入れる時に注意していることやこんなマンションは買わないって事をお話していきますね。

基本的には安ければどんな不動産でも購入するのですが、そんなに安い物件なんて購入できるわけもなく、これなら売れるかなぁ??なんて思い仕入れる日々なんです。

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1ヶ月に50件から100件ほど査定しているので、見に行く時間すらないので書類を見ただけで断るマンションはどんなものか?ってお話します。それは、今まで購入してリフォームして商品化して再販売する際に売れなかったことが基準になってます。

参考にしていただければいいのですが、基本的には売れない不動産なんてありません。ただ、売りづらいというだけなので本当に参考にだけしてくださいね。

まず、

■自主管理のマンション
(自主管理でも構いませんが、ちゃんと住民の全員で管理組合を作り、管理費と修繕積立金を集めマンションの保守管理をしていれば問題なしだが、自主管理の場合、何もしていないことが多い。)

■メゾネットのマンション
(専有面積が大きすぎる又は大きくないマンションであっても、階段スペースなどのデッドスペースが大きく居室が小さくなるため)

■総戸数が20戸以下の小規模マンション
(売る際に銀行ローンが15戸以上の場合が多いこともあるが、小さいマンションの場合修繕積立金の積立額も小さく補修ができていないケースが多い。)

■スキップフロアのマンション
(エレベーターが止まる階と止まらない階のあるマンション。売れないことはないのですがエレベーターの止まらない階は売りづらいケースもあります。)

■タワーマンションの下の階
(ホテルライクなタワーマンションのイメージですが、価格が高いだけで意味がない)

■エントランスが貧弱で暗いマンション
(エントランスが狭く、電気代がもったいないのか昼間は共有部分を暗くしているようなマンション)

■30㎡以下のマンション
(投資マンションで購入するのであれば30㎡以下でも購入できますが、居住用のマンションであれば30㎡以上で1DK以上)

■管理費プラス修繕積立金の額が3万円未満
(3万円を一応、基準にしているだけです。)

■天井の低く梁の多いマンション
(間取りの変更やリフォームがしにくい)

■借地権のマンション
(住宅ローンは借りれますが、所有権ほどの住宅ローンがつかない)

■建築違反・法令違反のあるマンション
(のちのち、面倒なことになる場合があるので買わない)

■事故物件
(他殺・自殺等の心理的瑕疵物件は基本的に買わないが、激安の場合は別)

■地下・半地下のマンション
(日当たり・カビの問題)

■エレベーターなしの場合、3階ぐらいまで
(3階以上は売りづらい)

■大きな道路に面したマンション
(環七・環八・246等の幹線道路)

考えればドンドン出てきますが、今日のところはこんな感じですかね。

また、思いついたら追加しておきますが、書類のみで買わない物件というのはこんなものですが、基本は安ければ上記内容であっても検討します。

一般のエンドユーザーに時間をかけて売るのであれば、気にせず価格を調整していけば売れると思いますが、売りづらいマンションを選んで買う必要はないですよね。

マンションをこれから購入しようと考えている人は参考にして下さいね。

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プロフィール

AI爺

Author:AI爺
不動産の仕事を初めて30年になります。不動産のことなら賃貸から売買・任意売却から競売・事故物件・収益不動産まで取り扱ってきました。現在は東京都心を中心に不動産の仕入れと販売活動中の現役バイヤーです。
日々のバイヤー活動の中で一般の素人の人達でも使えたり応用できるようなテクニックはたくさんありますので、あなたの家を購入したり売却する時に参考にしてもらえたら嬉しいです。

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