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駅から遠い物件の値付け方とは?

駅から遠い物件の値付けは、マンションも一戸建も土地だけでも難しいものです!

でも、駅から遠い物件の価格が難しいと言うのは、東京や横浜、叉は首都圏に通勤を目的にしている場合です。
地方都市などは大都市とは別の事になります。

都会で生活している場合、公共交通機関を使った方が便利だし、必然的に駅に近い物件が需要が増えるのは当たり前ですよね。
ですから、東京近郊の都市に関してのみ、あとは、関西圏でも同じと思いますが、大都会以外は別のマーケットになるという事です。
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地方都市に行けば、逆に一時間に一本か二本しか来ない電車を待てないので、駅から近い住宅の価値は変わってきます。
だから、田舎は車を一人に一台持つようになるので駅に近い物件は必要ないわけなんですよね。

さて、話しは東京近郊の不動産に移して、東京の23区の場合、遠いといっても少し歩けば何かしらの駅に着くものですが、僕ら不動産バイヤーは、駅から5分までと5分以上10分まで、次に15分までとそれ以上歩く不動産で値付けが変わってきます!

駅から遠いとやっぱり人気か落ちるので、何で惹きつけるか?と言えば価格ぐらいしかありませんよね。
駅から遠いと言っても安ければ不動産は売れますから、価格で勝負していかなきゃいけません。

そこでどうやって価格を付けるのか?ですが、基準にするのは、僕らは一般的に路線価を参考にしますが、田舎の場合は路線価だけで売れる価格がズバリ算出出来るわけではありません。

そこで、対象物件の周辺を歩いて、現在、売り出し中の物件を参考にする事が多いですね。

今、売り出し中の物件の売れ行きを見て、その価格をバラしてしまえば、土地の値段が出て来ますよね(笑)

新築の一戸建てが売り出しているとすれば、販売価格から建築費(建物代金)を差し引き、プラス仕入れ時と販売時の諸経費と利益全部で25パーセント差し引けば、土地の値段が出てくると言う訳なんです。

とにかく、駅から遠い不動産や売り出している物件情報が少なければ少ないほど、価格設定が難しいのは確かです。

あとは、駅から遠いと言っても周辺環境で価格は変わってきます。

買い物は便利か?学校は近いのか?病院は近いのか?夜は暗いか?などが、価格に跳ね返ってきます。

マンションと一戸建ても土地も、基本は土地価格を適正価格につけられるか?これに尽きる訳なんです。

僕がアドバイスするとすれば、分からなければ売り出す時に、「まさか、この価格じゃ売れないでしょ?」なんて思い切った価格で売り出してみる。

一度、マーケットに出してみてすぐに売れると、「値付けが安かったかなぁ・・・」なんて後悔しても面倒なことになります。
だから、これで売れたら売りたいと思う価格から、実際に売れる価格まで少しずつ値段を下げながら売れる価格を探るって方法が一番いいかもしれませんね。

少し時間は係るかもしれませんが、納得できる価格を出すならこの方法しかないですよね。
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プロフィール

AI爺

Author:AI爺
不動産の仕事を初めて30年になります。不動産のことなら賃貸から売買・任意売却から競売・事故物件・収益不動産まで取り扱ってきました。現在は東京都心を中心に不動産の仕入れと販売活動中の現役バイヤーです。
日々のバイヤー活動の中で一般の素人の人達でも使えたり応用できるようなテクニックはたくさんありますので、あなたの家を購入したり売却する時に参考にしてもらえたら嬉しいです。

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