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中古マンション探しのコツ!販売図面での10のチェックポイントとは

家を購入する際に、物件を見に行く時にチェックするポイントを押さえる部分をお話しますね。今日は、マンションに限定してお話をしていきます。

土地や一戸建ては別の機会にお話しますね。

もちろん、物件を現地に直接、見に行く事が一番重要ではあるのですが、何でもかんでも見るわけにはいきませんよね。最近では、インターネット上で部屋の中まで360度見渡せるようになっているので、そこで満足している人もいるのではないでしょうか?少し前なら、不動産でもらうような販売図面でいろいろと健闘したものです。

今日は、物件を見る前に物件を選別する方法を考えてみましょう。

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不動産屋さんにはいろんな人がいますが、僕はあえて販売図面上で見に行くか辞めるかを決めてから現場に行くようにしています。

販売図面上で十分、期待できる物件だけを時間をかけて見に行き検討できれば無駄な時間が削減できますので最低限、チェックするポイントを見ていきましょう。

駅力を見定める。
駅からの距離
築年数
所在階
管理会社
間取り
管理形式
総戸数
専有面積
開口部前(バルコニー前のロケーション)

ざっと、この辺をチェックしてから現地に行くか辞めるかを判断するんです。
これって、あなたも恐らく知らずうちに行っていることなんですよね。

では、最初から見てみましようか?
検討する物件の最寄り駅の駅力を見ます。駅力って何か?

駅の力なんですが、駅が特急や快速など停車する駅なのか?それと駅周辺で生活に必要な物が購入できるような店があるか?どうか?を確認します。

駅からの距離はまずは5分以内か?次に10分以内か?15分以内か?それ以降はバス便になるが、通勤時間帯と仕事が終わって帰るころの時間帯のバスの便数はあるか?の確認を取ります。

・築年数と総戸数と専有面積は同時に見ます。築年数は旧耐震か新耐震かの判断をします。旧耐震の場合は価値としては少し下がります。総戸数は基本は15戸以上のマンションを検討します。これが12戸じゃダメか?って思いますがあまり大差はありません。

総戸数が少ないと管理費・修繕積立金が高い場合が多く、ランニングコストが高い場合が多いからです。専有面積は基本30㎡以上の専有面積ですが、個人的には40㎡以上が好きなのでそこを中心にみていきます。

・管理会社・管理形式は必ずチェックしますが、マイナーな管理会社や自主管理などは価値は下がります。基本的に自主管理の物件は買いません。

・間取りも重要で縦長の居室を通らなければ別の部屋に行けないような間取りは基本買いません。スケルトンにして作り変えれば問題はありませんが、安く購入できれば別ですが、そう安く購入できるものじゃありませんから、基本、普通の価格ならリフォーム費用が必要になるので手を出しません。

・所在階とその建物の前に遮るものがあるかどうか?地図を確認し予測できますから部屋から眺めが良さそうなら見に行きますよね。

10のポイントは、販売図面と地図のみで判断できるのでやって見てくださいね。

1つ1つOk!とチェックしていき全部OKじゃなくてもいいのである程度自分が許せる範囲でOKできれば、今度は現地まで公共交通を利用してマンションの中まで見ていき購入するかどうかを判断します。

実際に歩いて行かなきゃ分からないことも多いですし、マンションの中も見てみなきゃ分からないケースやリフォームも費用が掛かるようなマンションも実際に見ないと分からないので現地に行く必要があります。

現地に行って見る注意点は次回にお話ししますね。

今日は現地に行く前に机上で分かるチャックポイントをお話しましたが、これだけでも十分に無駄な時間を省けるはずです。

購入する時のポイントは、売却するときに売れるか売りやすいかどうか?がカギになります。意外に簡単ですから、やってみてくださいね。
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プロフィール

AI爺

Author:AI爺
不動産の仕事を初めて30年になります。不動産のことなら賃貸から売買・任意売却から競売・事故物件・収益不動産まで取り扱ってきました。現在は東京都心を中心に不動産の仕入れと販売活動中の現役バイヤーです。
日々のバイヤー活動の中で一般の素人の人達でも使えたり応用できるようなテクニックはたくさんありますので、あなたの家を購入したり売却する時に参考にしてもらえたら嬉しいです。

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